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Sonderabschreibung
Steueranreize sollen Bau von Mietwohnungen ankurbeln
Die Koalition will den Neubau von Mietwohnungen ankurbeln und setzt den Höchstbetrag für Steuervergünstigungen nach oben. Befürworter glauben, dass so die richtigen Anreize gesetzt werden.
Auch teurere Wohnungen sollen von Steuervergünstigungen profitieren.
Die Bundesregierung ist mit dem Gesetzentwurf zur „steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ potentiellen Investoren in einem wichtigen Punkt entgegengekommen. Es geht um die geplante Sonderabschreibung, die Immobilienanleger bis zu 2000 Euro je Quadratmeter nutzen können – aber nur, wenn die Baukosten einen bestimmten Betrag nicht übersteigen. Bisher wollte die Koalition diese Obergrenze bei 2200 Euro je Quadratmeter einziehen, stattdessen sind es nun 3000 Euro. Der Deckel soll verhindern, dass auch Vermieter von Luxusappartements die Steuervergünstigung erhalten.
Die neue Sonderabschreibung nach Anschaffung oder Herstellung der neuen Mietshäuser soll insgesamt 29 Prozent für drei Jahre betragen. Hinzu kommt die übliche Abschreibung von 2 Prozent der Baukosten je Jahr, so dass – wenn der Bundestag und der Bundesrat dem Gesetzentwurf zustimmen – insgesamt 35 Prozent in den ersten drei Jahren geltend gemacht werden können, wenn die Bedingungen für die neue Subvention erfüllt werden.
„Wir müssen jetzt die richtigen Anreize setzen“
Folgende Eckwerte enthält der Gesetzentwurf: Die „Sonder-AfA“ soll für Bauanträge oder Bauanzeigen gelten, die zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 eingereicht wurden. Letztmals ist sie im Jahr 2022 zu nutzen. Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre vermietet werden. Die Förderung beschränkt sich auf Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt. Festgemacht wird dies an den Mietenstufen der Wohngeldverordnung (IV bis VI). Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums liegt dort das Mietenniveau um mindestens 5 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Zudem sind Gebiete begünstigt, in denen Mietpreisbremsen oder eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gelten. Die Kosten der neuen Subvention sind im Gesetzentwurf bis einschließlich 2020 auf mehr als 2,1 Milliarden Euro für Bund, Länder und Gemeinden beziffert.
„Wir müssen jetzt die richtigen Anreize setzen und den Neubau von Wohnungen gezielt und zeitlich befristet steuerlich fördern“, sagte Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) nach dem Kabinettsbeschluss. Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) sagte: „Wir brauchen jetzt mindestens 350 000 neue Wohnungen pro Jahr – nicht nur für Flüchtlinge, sondern für alle, die bezahlbaren Wohnraum benötigen und schon immer hier leben.“ Chris Kühn von den Grünen kritisierte, mit der steuerlichen Sonderförderung verteile die Bundesregierung Geld an private Investoren, ohne dafür die Garantie für günstige Mieten zu bekommen.
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) stufte die „Sonder-Afa“ als wirksamen Anreiz ein, mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen. GdW-Präsident Axel Gedaschko begrüßte die erhöhte Kostenobergrenze. Besonders in den Metropolregionen lägen die Herstellungskosten in der Regel deutlich über 2200 Euro je Quadratmeter.
Immobilienpreise in Jena steigen weiter
In den auch als „sehr gute Wohnlage“ bezeichneten Hochpreisgebieten der Stadt beträgt die Durchschnittsmiete mittlerweile 10,00 Euro pro Quadratmeter; vor einem Jahr hatte der Mittelwert noch bei 9,10 Euro gelegen. In guten Wohnlagen stiegen die Durchschnittswerte von 7,60 Euro pro Quadratmeter auf 8,40 Euro. Auch in mittleren und einfachen Lagen ziehen die Mieten an, aber weniger stark.
Die Angaben beruhen auf einer Datenerhebung des Immobiliendienstleisters Engel & Völkers Commercial. Es hat für Jena und in bundesweit 49 weiteren Städten den lokalen Markt für Wohn- und Geschäftshäuser untersucht. Immobilien gelten bei Kapitalanlegern nach wie vor als sichere Investition. Sie interessiert vor allem, wie lange es nach einem Immobilienkauf dauert, bis sich die Investition über die Jahresnettomiete bezahlt macht. Im Landgrafenviertel, Jena-Ost oder dem Westviertel dauert das derzeit mindestens 15 Jahre (Rohertragsfaktor 15,3 bis 17,8). In Lobeda-Altstadt, Lichtenhain oder Zwätzen nur um die 13 Jahre. Vereinfacht kann auch gesagt werden, umso weiter die Wohnung vom Zentrum entfernt liegt, umso niedriger die Miete. In Jena gibt es auch einen offiziellen „qualifizierten Mietspiegel“, der durch Stadtratsbeschluss genehmigt ist und in diesem Jahr aktualisiert werden soll. „Für die Wohnlage gibt es in diesem Mietspiegel nur zwei Abstufungen“, erläutert Diana Gelbhaar vom Mieterverein Jena, der an der Erarbeitung beteiligt war. Dabei habe sich herausgestellt, dass sich nur zwei Wohnlagengruppen in der Miethöhe wesentlich unterscheiden. Die Mietspiegeltabelle unterteilt sämtliche Jenaer Straßen demnach entweder in Kategorie „einfache Lage“ oder ordnet sie der Gruppe „gute und mittlere Lage“ zu. Als einfach gelten in Jena vor allem Mietwohnungen an Hauptverkehrsstraßen oder Straßen wie die „Am Kraftwerk“ in Winzerla oder die Schlachthofstraße.
Als Hauptgrund für den Mietanstieg sehen Experten das Bevölkerungswachstum. Zudem treten viele Studenten in Wettbewerb mit Familien um größere Wohnungen. Am Freitag legte das mit der Zeitung kooperierende Onlineportal „Immowelt“ eine Marktuntersuchung vor, die sich mit dem Preisgefüge in Universitätsstädten befasst. Auffällig daran ist, dass bei den Quadratmetermieten in Jena zwischen kleinen (Single-Wohnungen) und WG-geeigneten Großwohnungen ein vergleichsweise geringer Unterscheid besteht. „Entscheiden sich Studenten in Jena für ein WG-Zimmer statt für eine 1-Zimmer-Wohnung, sparen sie 7 Prozent der Miete“, sagt Alexander Grohmann von Immowelt. Er und seine Kollegen errechneten damit einen vergleichsweise mageren „WG-Ersparnisfaktor“ für Jena. Anders zum Beispiel in der Jenaer Partnerstadt Erlangen, wo die WG-Wohnung wie in Jena 8,50 Euro pro Quadratmeter im Mittel kostet und die Singlewohnung 13,00 Euro; der WG-Ersparnis-Faktor ist also 32 Prozent. Preiswerter wohnt es sich deswegen in Erlangen nicht.
Quelle: OTZ Jena vom 16.3.2015